Возникновение права собственности на недвижимости законодателем связывается с государственной регистрацией (ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ).
До внесения сведений в ЕГРН право собственности у лица не считается возникшим. Эту норму суды считают императивной, установить иное нельзя.
До государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец.
При проверке правомочий участия в общем собрании собственников жилья во внимание принимаются именно данные ЕГРН.
При таких условиях принимать участие в собрании собственников до момента государственной регистрации права на жилое помещения приобретатели не могут.
Несколько иное правило действует в долевом строительстве. В силу п. 1 ст. 12 названного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права. Суды приходят к выводу, что это дает право и на участие в общих собраниях собственников.
Из Апелляционного определения Верховного суда Чувашской Республики от 24.09.2014 по делу № 33-3704/2014:
«Следовательно, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права. С момента подписания передаточного акта между участником долевого строительства и застройщиком, участник долевого строительства владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом отсутствие государственной регистрации права собственности на жилые помещения не может препятствовать участнику долевого строительства в реализации права на выбор способа управления многоквартирным домом». Позиция устоялась в разных регионах.
Документ: ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ, Определение Московского городского суда от 26.11.2018 № 4г-14901/2018, Апелляционное определение Свердловского областного суда от 05.06.2019 по делу № 33-8830/2019, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17.11.2017 № 305-ЭС17-12136 по делу А40-179200/2015, Апелляционного определение Верховного суда Чувашской Республики от 24.09.2014 по делу № 33-3704/2014
