По вопросу о том, требуется ли государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее года и продленного дополнительным соглашением на срок менее года, существует две позиции судов.
Обоснование:
Вывод из судебной практики: по вопросу о том, требуется ли государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее года и продленного дополнительным соглашением на срок менее года, существует две позиции судов.
Применимые нормы: ст. 651 ГК РФ
Позиция 1. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года и продленный дополнительным соглашением на срок менее года (в связи с чем общий срок аренды становится более года), подлежит государственной регистрации.
Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившего в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 11.10.2012 N Ф09-8850/12 по делу N А07-12965/2011
«…Как установлено судами и подтверждается материалами дела, предпринимателем Кашаповой И.З. (арендатор) и Комитетом по Дюртюлинскому району (арендодатель) подписан договор от 30.01.2006 N 1 о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа, по условиям которого арендатор принимает во временное владение от арендодателя совместно с балансодержателем (ГУ Дирекция единого заказчика г. Дюртюли) объект нежилого фонда, расположенный по адресу: г. Дюртюли, ул. Ленина, д. 42, общей площадью 184,3 кв. м, для организации торговли промышленными товарами.
В п. 1.2 договора стороны установили срок — с 01.02.2006 по 15.01.2007.
Дополнительным соглашением от 15.12.2006 N 1 к указанному договору срок аренды изменен — с 16.01.2007 по 31.12.2007.
Более того, в соответствии с п. 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 (далее — информационное письмо N 134) судам разъяснено, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).
При этом судами первой и апелляционной инстанций установлено, что договор от 30.01.2006 N 1 о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа заключен предпринимателем Кашаповой И.З. (арендатор) и Комитетом по Дюртюлинскому району (арендодатель) на срок — с 01.02.2006 по 15.01.2007, то есть менее 1 года. Однако дополнительным соглашением от 15.12.2006 N 1 к указанному договору срок аренды изменен путем распространения его условий на период с 16.01.2007 по 31.12.2007, в связи с чем общий срок действия договора превысил 1 год.
С учетом установленных судами обстоятельств, к рассматриваемым отношениям подлежит применению п. 3 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Доказательства регистрации договора от 30.01.2006 N 1 о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа и дополнительного соглашения от 15.12.2006 N 1 об изменении срока действия договора аренды в материалы дела не представлены. Сведения о наличии вступившего в законную силу решение суда о регистрации данной сделки также отсутствуют…»
Позиция 2. Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, до своего окончания продлен дополнительным соглашением, то возникает новый договор аренды, который не подлежит государственной регистрации (при условии, что он продлен на срок менее года).
Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившего в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 24.07.2006 N Ф09-6342/06-С3 по делу N А76-29339/05
«…Срок действия договора установлен по 31.10.2003 (п. 6.3 договора).
Дополнительным соглашением от 30.10.2003 пункт 6.3 договора от 01.12.2002 N 36 изложен в новой редакции «Срок действия договора по 31.12.2003″.
Дополнительным соглашением от 30.10.2003 стороны фактически продлили действие договора от 01.12.2002 N 36. При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды. Так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее года, договор аренды не подлежал государственной регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, договор от 01.12.2002 N 36 является заключенным…»
Документы: Путеводитель по судебной практике: Аренда зданий и сооружений. Нужно ли регистрировать договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года и продленный допсоглашением на такой же срок (КонсультантПлюс, 2025) {КонсультантПлюс}, Готовое решение: Как составить дополнительное соглашение о пролонгации договора аренды (КонсультантПлюс, 2025) {КонсультантПлюс}
