Полагаем, что нет, само по себе владение зданием в долевой собственности и раздельная передача в аренду отдельных помещений каждым из ИП не делает такую деятельность «совместной» (договора о совместной деятельности/простом товариществе).
Однако если владельцы договорятся объединить вклады и совместно распоряжаться имуществом (например, сдавать всё здание как единое целое и распределять выручку по договору простого товарищества) — тогда это уже будет совместная деятельность (договор простого товарищества) и у участников возникают особые налоговые последствия.
Обоснование
1. Понятие общей (долевой) собственности — ГК РФ: имущество может принадлежать нескольким лицам на праве общей (в т.ч. долевой) собственности. Это — только о праве собственности, не о форме ведения бизнеса.
2. Понятие договора простого товарищества (совместной деятельности) — договор, при котором несколько лиц соединяют вклады и совместно действуют для извлечения прибыли; это уже иная правовая конструкция, отличная от простого долевого владения. Совместная деятельность возникает при наличии соответствующего соглашения (договора) и объединения вкладов/действий.
3. Налоговое правило для «участников договора простого товарищества» — участники простого товарищества при применении УСН обязаны применять объект «доходы, уменьшенные на величину расходов» (т.е. «доходы» как объект для них запрещены) — это прямо закреплено в НК РФ (ст. 346.14). Кроме того, условия начала/прекращения применения УСН (утрата права) — в ст. 346.13 НК РФ. То есть участие в совместной деятельности может повлечь изменение/утрату права на прежний объект УСН/режим.
4. Передача в аренду имущества, принадлежащего нескольким лицам (в т.ч. супругам или долевая собственность), возможно применять спецрежимы (ПСН/УСН) при соблюдении определённых условий (например, нотариально заверенное согласие сособственников, несдача площади, превышающей долю и т.п.). Но одновременно Минфин подчёркивает различие между долевой собственностью и договором о совместной деятельности — т.е. важен факт именно совместного ведения бизнеса (договор, объединение вкладов). См. письма Минфина (в т.ч. № 03-11-11/52396 от 11.09.2015; письмо №03-11-11/116622 от 30.12.2020 — о сдаче долевого имущества и условиях применения спецрежимов).
Что практически важно для вашего случая
1. Если каждый ИП действует самостоятельно — делает отдельные договора аренды от своего имени на ту часть, которая составляет его долю, собирает и учитывает доходы отдельно, имеет в ЕГРИП соответствующий ОКВЭД (68.20 — аренда/управление недвижимостью) и не заключает между собой договоров о «совместной деятельности» (простое товарищество) — то налоговая квалификация — как обычная предпринимательская деятельность у каждого ИП. Это не считается автоматически совместной деятельностью.
2. Если ИП заключают между собой договор простого товарищества (дог. о совместной деятельности) — они фактически объединяют доходы/вклады и действуют сообща. В этом случае участники:
• будут налогоплательщиками УСН только с объектом «доходы минус расходы» (п. 3 ст. 346.14 НК РФ);
• если до этого применяли УСН с объектом «доходы», то с момента участия в простом товариществе они считаются утратившими право на этот объект/возможны ограничения и переход на иной режим (п. 4 ст. 346.13 НК РФ).
3. Если один ИП сдаёт «чужую» долю или большую площадь, чем его доля — обычно требуется согласие других сособственников (часто нотариально удостоверенное) и/или доверенность.
Рекомендации (чтобы не потерять УСН)
• Не заключайте и не исполняйте договор простого товарищества, если ваша цель — сохранить независимый статус и УСН (особенно объект «доходы»).
• Каждый ИП должен иметь свой отдельный договор аренды (как арендодатель своей доли), отдельные расчётные документы,
отдельный учёт доходов/расходов. Это подтверждает отсутствие объединения вкладов/совместного ведения бизнеса.
• Проверьте, что в ЕГРИП у каждого ИП есть профильный ОКВЭД (68.20) — это важно для доказательства предпринимательской деятельности по аренде при УСН.
• Если доля сдаваемой площади превышает вашу долю — получите письменное/нотариально удостоверенное согласие других сособственников.
Подборка: ст. 346.14, НК РФ {КонсультантПлюс}, ст. 346.13, НК РФ {КонсультантПлюс}ст. 244, ГК РФ {КонсультантПлюс}, ст. 245, ГК РФ {КонсультантПлюс}, ст. 246, ГК РФ {КонсультантПлюс}, ст. 1041, ГК РФ {КонсультантПлюс}Вопрос: О применении УСН в отношении деятельности ИП по передаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего супругам на праве совместной собственности. (Письмо Минфина России от 11.09.2015 N 03-11-11/52396) {КонсультантПлюс} , Вопрос: О применении ПСН при сдаче в аренду помещений (земельных участков), находящихся в долевой собственности. (Письмо Минфина России от 30.12.2020 N 03-11-11/116622) {КонсультантПлюс}Вопрос: Об учете ИП, применяющим УСН, доходов от сдачи в аренду нежилого помещения, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности. (Письмо Минфина России от 07.08.2014 N 03-11-06/2/39100) {КонсультантПлюс}
