Закон не закрепляет жёсткого определения, но по смыслу нормы и судебной практике речь идёт о фактическом ведении сельскохозяйственной деятельности на участке, который находится в долевой собственности. То есть организация реально работает на земле: сеет культуры, обрабатывает почву, вносит удобрения, убирает урожай, а не просто формально числится среди собственников. Ключевой момент — именно фактическое использование в сельхозцелях, а не только наличие какого-то формального документа.
Обоснование:
Закон N 101-ФЗ не содержит легального определения понятия «использующей земельный участок» и не устанавливает исчерпывающего перечня оснований такого использования. Законодатель намеренно использует широкую формулировку, не ограничивая её исключительно договорными отношениями.
Из системного толкования норм Закона N 101-ФЗ и судебной практики следует, что использование может быть как договорным, так и фактическим.
2. Способы подтверждения факта использования
Согласно позиции Минэкономразвития России (письмо от 25.11.2011 N Д23-4894), на которое ссылается Росреестр:
При наличии оформленных правоотношений:
— договор аренды;
— договор безвозмездного пользования;
— договор доверительного управления;
— иные договорные основания, предусмотренные законом.
При отсутствии оформленных правоотношений могут быть представлены любые материалы, подтверждающие фактическое использование, в частности:
— сведения об уплате земельного налога или иных платежей за землю;
— сведения о расходах на обработку земельного участка и внесение удобрений;
— данные о проведении посевных работ;
— иные доказательства хозяйственной деятельности на участке.
3. О справке Минсельхоза РТ
Президиум Верховного Суда РФ в п. 9 Обзора от 23.12.2020 указал, что факт законного и правомерного использования земельного участка можно подтвердить любыми относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами (применительно к п. 5.1 ст. 10 Закона N 101-ФЗ).
Справка уполномоченного органа в сфере сельского хозяйства субъекта РФ о том, что организация фактически обрабатывает земельный участок, может рассматриваться как одно из допустимых доказательств использования. Однако следует учитывать:
Риск оспаривания: справка сама по себе не является правоустанавливающим документом и может быть оценена критически -как при государственной регистрации перехода права (ст. 24.1 ранее действовавшего Закона N 122-ФЗ, ныне — ч. 1 ст. 14, ч. 1 ст. 21 Закона N 218-ФЗ), так и в случае судебного спора;
Важна добросовестность: Верховный Суд РФ подчёркивает, что использование должно быть законным и правомерным, а не являться результатом самовольного захвата участка (п. 9 Обзора от 23.12.2020);
Совокупность доказательств: на практике целесообразно подкреплять справку дополнительными документами (платёжные документы за обработку, данные о посевах, отчётность в органы статистики и т.д.).
4. Практическая рекомендация
Для минимизации рисков отказа в регистрации или последующего оспаривания сделки рекомендуется формировать комплект доказательств использования, включающий как справку компетентного органа, так и первичные хозяйственные документы, подтверждающие реальную сельскохозяйственную деятельность на данном участке.
Документы: Вопрос: О разъяснении отдельных положений Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». (Письмо Минэкономразвития РФ от 25.11.2011 N Д23-4894) {КонсультантПлюс}, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11.08.2022 N Ф09-4186/21 по делу N А47-21523/2019 {КонсультантПлюс}, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 03.12.2018 N Ф06-39129/2018 по делу N А57-26008/2017 {КонсультантПлюс}, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 09.06.2020 N Ф06-61750/2020 по делу N А57-9365/2019 {КонсультантПлюс}, «Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020) {КонсультантПлюс}
