Получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства на передачу в залог доли несовершеннолетнего обязательно.
Органы опеки и попечительства вправе отказать в выдаче такого разрешения, если сделка может привести к риску утраты имущества несовершеннолетнего.
Такая позиция органов опеки соответствует действующему законодательству и направлена на защиту имущественных интересов детей.
Обоснование:
Действия родителей при сделках с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью с письменного согласия своих законных представителей — родителей и усыновителей. Если такая сделка была совершена без письменного согласия законных представителей, то она считается недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).
За несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки с недвижимостью могут совершать от их имени родители и усыновители. Сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (малолетним), самостоятельно, считается недействительной (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).
Не допускается дарение недвижимости от имени малолетних (до 14 лет) их законными представителями. Заключение подобных сделок приведет к отказу в их государственной регистрации (пп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ).
Предварительное разрешение органа опеки и попечительства
На совершение сделок с недвижимостью, принадлежащей подопечным, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется для совершения любой сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, независимо от того, есть у них родители или нет. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).
Без такого разрешения опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение (ст. 37 ГК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона N 48-ФЗ):
1) сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог;
2) сделок по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению);
3) сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
4) других сделок, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного.
Предварительное разрешение органа опеки и попечительства или отказ в выдаче такого разрешения выдаются опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут оспорить в судебном порядке опекун или попечитель, иные заинтересованные лица, а также прокурор (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).
Обязательное удостоверение сделки нотариусом
Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ; ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Возможно удостоверение сделки двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения объекта недвижимости (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).
Удостоверение сделки, подлежащей обязательному нотариальному удостоверению, необходимо оплатить. Размер оплаты зависит от стоимости имущества. При обращении к частному нотариусу дополнительно потребуется уплатить региональный тариф. Для отдельных категорий лиц законодательством предусмотрены льготы. В случае удостоверения сделки двумя и более нотариусами оплата взимается каждым нотариусом (пп. 5 п. 1 ст. 333.24, абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 333.25, ст. 333.38 НК РФ; ч. 1, 3, 4, 7, 9 ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате; Письмо ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3).
Внимательно изучив и проверив все документы, можно обезопасить себя от рисков признания сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, недействительной.
Документы: Ситуация: Можно ли совершать сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним? («Электронный журнал «Азбука права», 2026) {КонсультантПлюс}, Ситуация: Как продать квартиру, оформленную на ребенка, в том числе если ему принадлежит доля в праве общей собственности на нее? («Электронный журнал «Азбука права», 2026) {КонсультантПлюс}, Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 27.03.2025 по делу N 88а-7853/2025 (УИД 76RS0016-01-2024-001195-05) {КонсультантПлюс}
