Формулирование в договоре аренды конкретной цели «для организации магазина альтернативной табачной продукции» увеличивает риск для арендодателя: при невозможности использования объекта по этой цели арендатор вправе требовать освобождения от арендных платежей или расторжения договора (ст. 611, 613, 620, 451 ГК РФ). Рекомендуется использовать более широкие формулировки и предусматривать специальные условия на случай изменения законодательства.
Чем уже и конкретнее сформулирована цель аренды, тем выше риск для арендодателя понести убытки в случае невозможности использования объекта по этой цели. Арендатор может отказаться от исполнения договора или потребовать его расторжения (ст. 451 ГК РФ — существенное изменение обстоятельств), и вследствие этого лишиться права на получение арендной платы за период невозможности использования объекта по назначению.
Если стороны согласовали цель использования объекта аренды и имущество передано в состоянии, не позволяющем использовать его по целевому назначению, арендатор может предъявить претензии арендодателю. Если невозможность использовать имущество вызвана недостатками, за которые отвечает арендодатель, арендатор может предъявить одно из требований, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, в том числе потребовать расторжения договора. Кроме того, он может требовать расторгнуть договор на основании п. 2 или п. 4 ч. 1 ст. 620 ГК РФ в зависимости от ситуации.
Однако полагаем, у арендатора не будет оснований расторгать договор, если: арендодатель, извещенный о недостатках, без промедления устранил их за свой счет или заменил объект аренды на аналогичный исправный (абз. 6 п. 1 ст. 612 ГК РФ); арендатору было известно о состоянии объекта аренды в момент его передачи (например, арендатор без претензий подписал акт приема-передачи имущества, в котором было оговорено его состояние). За подобные недостатки арендодатель не отвечает (п. 2 ст. 612 ГК РФ).
При заключении договора аренды важно понимать, к чему могут привести наличие, отсутствие или неточная формулировка определенного условия. Так, если обязать арендатора проводить капитальный ремонт арендованного имущества, но не указать, за чей счет это делается, арендатор сможет потребовать от вас возместить стоимость проведенного капремонта или зачесть ее в счет арендной платы. А если не указать в договоре, что НДС не входит в арендную плату, вы не сможете требовать от арендатора уплатить сумму налога сверх суммы арендной платы.
Некоторых рисков можно избежать, если при заключении договора сформулировать условия определенным образом.
Документы: п. 1 ст. 611, ГК РФ {КонсультантПлюс}; Готовое решение: Риски арендодателя при заключении договора аренды (КонсультантПлюс, 2026) {КонсультантПлюс}; Готовое решение: Какие основные права и обязанности у сторон договора аренды и как их согласовать (КонсультантПлюс, 2026) {КонсультантПлюс}
