Правообладатель выразил свое согласие на изъятие земельного участка для государственных нужд (реконструкция автомобильной дороги) на условиях предоставления возмещения за изъятие Объекта недвижимого имущества и убытков, причиненных изъятием, в соответствии с нормами законодательства РФ. Размер возмещения определен на основании «отчета об оценке рыночной стоимости части земельного участка и убытков. Какие налоги должен заплатить правообладатель(УСН)?

Суммы возмещения не включаются в доходы по УСН и не облагаются НДС.
УСН.
С 2025 г. нормы НК прямо предусматривают, что суммы возмещения, полученные плательщиками «упрощенного» налога в связи с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд, не включаются в состав УСН-доходов < пп. 5 п. 1.1 ст. 346.15, НК РФ {КонсультантПлюс} >.
Отметим, что Минфин в разъяснениях тоже сказал, что компенсации за изъятое для госнужд недвижимое имущество в составе УСН-доходов учитывать не надо. В ведомстве сослались и на комментируемые поправки < Письмо Минфина России от 25.11.2024 N 03-11-11/117947) {КонсультантПлюс} >. Но раньше Минфин придерживался другой позиции: такое возмещение не поименовано в перечне доходов, не учитываемых для целей УСН-налога <26>. А значит, спорные суммы в доходы включать надо < Письма Минфина от 14.03.2024 N 03-11-06/2/22879, от 24.03.2023 N 03-11-06/2/26040>. Правда, одновременно ведомство обещало, что ситуацию урегулируют на законодательном уровне. Наконец-то это произошло.
А вот налоговая служба, ссылаясь еще на позицию, высказанную когда-то ВАС, давно разъясняла, что учитывать возмещение в УСН-доходах не нужно < <Письмо> ФНС России от 29.07.2022 N СД-4-3/9846@ «О налогообложении сумм возмещения, полученных при изъятии недвижимого имущества налогоплательщиками, при применении УСН» {КонсультантПлюс} >. Поэтому в случае спора на эту тему с ИФНС в суде можно отстоять свою правоту и по налоговым периодам до 2025 г.
Обратите внимание: добровольная передача земли для госнужд — это совсем другое дело. И если, скажем, собственник по своей воле решил обменять свои участки на участки, предоставленные муниципалитетом, то нет оснований ни для освобождения от налогообложения стоимости полученного имущества, ни для требования о возмещении убытков в виде уплаченного УСН-налога с муниципалитета < Постановление АС ВВО от 09.01.2024 N Ф01-8432/2023>.
НДС.
С 1 января 2026 года в п. 2 ст. 146, НК РФ {КонсультантПлюс} добавлен пункт 30, который прямо устанавливает: передача объектов недвижимого имущества, изымаемых для государственных и муниципальных нужд, за которые выплачивается возмещение, не признаётся объектом обложения НДС.
Это касается и земельного участка, и расположенной на нём недвижимости. До этого момента между Минфином и судами шёл спор: Минфин считал, что компенсация за здания облагается НДС (а за землю — нет), суды же последовательно указывали, что возмещение носит компенсационный характер и не является реализацией. Теперь законодатель встал на сторону судов.

Подборка: Решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.04.2026 по делу N А76-1917/2026 {КонсультантПлюс} Вопрос: Об учете в целях УСН компенсации за изъятое недвижимое имущество для государственных нужд. (Письмо Минфина России от 25.11.2024 N 03-11-11/117947) {КонсультантПлюс} Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.01.2024 N Ф01-8432/2023 по делу N А79-11598/2022 {КонсультантПлюс} Вопрос: Об НДС и налоге на прибыль при получении возмещения (компенсации) за имущество, изъятое для государственных (муниципальных) нужд. (Письмо Минфина России от 16.03.2026 N 03-03-06/1/20823) {КонсультантПлюс}