Ситуация:
ИП выиграл аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.
По условиям аукциона задаток победителя (100% от начальной цены) засчитывался в счет годовой арендной платы.
Через месяц после заключения договора аренды ИП выкупил участок в собственность, в результате чего договор был прекращен.
Он потребовал вернуть часть денег как неосновательное обогащение за период, в течение которого участком не пользовался.
Что сказали суды трех инстанций:
Суды удовлетворили иск.
Договор аренды считается расторгнутым с момента регистрации перехода права собственности на участок.
Значит, сумма задатка, трансформировавшегося в арендную плату, должна быть возвращена пропорционально периоду, когда ИП уже не пользовался участком как арендатор.
Что сказал Верховный суд:
Внесение задатка и предложенная победителем аукциона цена — существенные условия торгов и договора аренды.
Требование о частичном возврате платы направлено на изменение цены аукциона, что недопустимо.
По общему правилу досрочное прекращение аренды по инициативе самого арендатора (а выкуп участка — это его волеизъявление) не дает права требовать возврата исполненного по договору.
Задаток не возвращается, если не доказаны обстоятельства невозможности исполнения обязательства или ненадлежащего исполнения условий договора другой стороной.
Документ: Определение ВС РФ от 10.06.2026 N 305-ЭС26-1132
