При аренде как коммерческой недвижимости, так и жилья у физического лица, не зарегистрированного как индивидуальный предприниматель, организация признается налоговым агентом по НДФЛ, кроме случая применения НПД. Арендодатель получает доход за минусом НДФЛ.
Стоит отметить, что организации арендовать помещение выгоднее у ИП или самозанятого, чем у обычного гражданина. Так вы избежите обязанности удерживать НДФЛ, сможете принять к вычету входной НДС. Если, конечно, ИП применяет ОСН или УСН с НДС.
Обоснование:
Доходы от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ, являются объектом налогообложения по НДФЛ и облагаются по ставке в зависимости от статуса физического лица. Если он налоговый резидент РФ, по ставке, установленной в п. 1 ст. 224 НК РФ, если нерезидент РФ — по ставке, установленной п. 3 ст. 224 НК РФ (пп. 4 п. 1 ст. 208, ст. 209 НК РФ).
Российские организации, от которых или в результате отношений с которыми физлицо получило доходы, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму НДФЛ (п. 1 ст. 226 НК РФ).
Исчисление сумм налога в отношении дохода налогового резидента РФ производится налоговыми агентами на дату фактического получения дохода, определяемую в соответствии со ст. 223 НК РФ, нарастающим итогом с начала календарного года применительно ко всем доходам, начисленным ему за данный период. Сумма налога применительно к доходам нерезидентов РФ исчисляется налоговым агентом отдельно по каждой сумме начисленного физическому лицу дохода (ст. 216, п. 3 ст. 226 НК РФ).
Налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате (п. 4 ст. 226 НК РФ).
Для физических лиц действует налог на профессиональный доход (Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» (далее — Закон N 422-ФЗ)). Доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество не признаются объектом налогообложения (за исключением аренды (найма) жилых помещений) п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона N 422-ФЗ.
Условием такого освобождения являются наличие гражданско-правового договора (ГПД) и отсутствие с самозанятым лицом трудовых отношений либо их прекращение не менее двух лет назад (ч. 8 ст. 2, п. 8 ч. 2 ст. 6 Закона N 422-ФЗ).
Проверить, имеет ли физического лицо статус плательщика НПД, можно на сайте ФНС России — https://npd.nalog.ru/check-status/.
Таким образом, при аренде коммерческой недвижимости/ жилого помещения у физического лица организация признается налоговым агентом по НДФЛ. При этом, в отношении дохода, выплаченного плательщику НПД (самозанятому), при аренде коммерческой недвижимости / жилого помещения у организации не возникает обязанностей налогового агента по НДФЛ.
Включается ли НДФЛ в стоимость аренды
НДФЛ не добавляется сверху к арендной плате, а удерживается из неё. Если в договоре указана сумма, например, 50 000 ₽ в месяц, то:
организация перечисляет в бюджет НДФЛ: 50 000 × 13% = 6 500 ₽
арендодатель получает на руки: 50 000 − 6 500 = 43 500 ₽
Подборка: Вопрос: Признается ли организация налоговым агентом по НДС и НДФЛ при аренде коммерческой недвижимости и жилого помещения у физического лица? (Консультация эксперта, 2026) {КонсультантПлюс} Статья: Аренда недвижимости у физлица: подводные камни (Жоголев А.А.) («Главная книга», 2026, N 11) {КонсультантПлюс}
